Kiinteistöstrategia, talousstrategia, ylläpito- ja hoitostrategia, viestintästrategia, asumisviihtyvyysstrategia, missio, visio, arvot, SWOT-analyysi, kriittiset menestystekijät ja yhteinen tahtotila.
Muutama vuosi sitten kiinteistöalalla innostuttiin taloyhtiön strategiatyöskentelystä. Ministeriötasoa myöten kehotettiin ”generoimaan taloyhtiön tahtotila sloganiksi”. Uskallan väittää, että tässä ammuttiin hieman yli.
Useimmat tietävät termin strategia juontuvan antiikin sotakentiltä. Myöhemmin teollisessa yhteiskunnassa strategia on yhdistetty kilpailulliseen yritystoimintaan ja liikkeenjohtoon. Kummallakaan, sen enempää sodankäynnillä kuin bisneksellä, ei juuri ole yhteistä suomalaisen asunto-osakeyhtiöjärjestelmän kanssa, jos velvollisuutta ylläpitää väestönsuojia ei lasketa.
”Bisneksellä ja asunto-osakeyhtiöillä ei ole juuri yhteistä nimittäjää”
Liiketoiminnassa toimitaan avoimesti kilpailluilla markkinoilla, jossa on rajattomat strategiset mahdollisuudet. Liikeyritys, joka valmistaa pehmoleluja, voi omistajiensa niin tahtoessa vapaasti päättää lopettavansa pehmolelujen valmistamisen ja siirtyä vaikka kaivosbisnekseen. Liikeyrityksellä on ulkoisia kilpailijoita. Liikeyritys myy tuotteita tai palveluita tehdäkseen niillä voittoa. Liikeyrityksessä osakkailla ei ole yhtiöjärjestyksen määräämää velvollisuutta sijoittaa yhtiöön lisää pääomaa. Liikeyritys voi laajentaa tai supistaa toimintaansa vapaasti ja se menee konkurssiin, jos se ei saa tuotteitaan kaupaksi.
On monta hyvää syytä, miksi liikeyrityksen kannattaa panostaa strategiseen suunnitteluun, mutta vain harva niistä pätee taloyhtiöön. Asunto-osakeyhtiön, vaikka osakeyhtiö onkin, strateginen liikkumavara liiketoimintaa harjoittavaan osakeyhtiöön verrattuna on selvästi rajatumpi. Asunto-osakeyhtiölaki määrittää tarkasti, mitä yhtiö voi tehdä. Asunto-osakeyhtiön tarkoitus on omistaa ja hallita rakennuksia ja huolehtia kiinteistönpidosta siten kuin laissa ja yhtiöjärjestyksessä määrätään. Yhtiön johdon tehtävä on huolellisesti toimien edistää yhtiön etua.
Julkishallinnossa tunnutaan rakastavan erilaisia strategia- ja visioprosesseja. Tätä raskasta hallintotapaa, joka tuottaa vain paperia, ei ole syytä juurruttaa taloyhtiöpuolelle. Kankean strategiapyörittelyn sijaan järkevämpää olisi laatia mittarit asukkaiden tyytyväisyydelle sekä kiinteistön kunnolle ja seurata niiden kehitystä. Säännölliset kyselytutkimukset auttavat selvittämään osakkaiden tahtoa, mutta yhtiön johdon velvollisuus on toimia yhtiön edun mukaisesti. Jos rappaukset uhkaavat pudota seinistä tai lämmönsiirrin on elinkaarensa päässä, johdon on toimittava ja tuotava tarpeelliset päätösesitykset yhtiökokouksen käsiteltäväksi riippumatta osakkaiden tahdosta.
”Raskasta hallintotapaa, joka tuottaa vain paperia, ei ole syytä juurruttaa taloyhtiöpuolelle”
Onkin kyseenalaista, kuinka erilaisia kunnossapitostrategioita taloyhtiöillä voi todella olla. Kaikilla rakenteilla on teknistaloudellinen käyttöikänsä. Rakenteiden uusiminen selvästi kesken käyttöikänsä on tuhlausta, jota on vaikea pitää yhtiön edun mukaisena, vaikka osa osakkaista niin tahtoisikin toimia. Samoin rakenteen käyttäminen selvästi käyttöikänsä yli kasvattaa niin taloudellisen kuin henkilövahinkoriskin yli sen, mitä voidaan pitää hyväksyttävänä.
Asunto-osakeyhtiölaki asettaa tiukat rajat myös perusparantamiselle eli asumistason kohottamiselle. Lain mukaan yhteisiä vastikevaroja voidaan käyttää vain ajankohdan mukaisen tavanomaisen asumisen tason mukaisiin hankkeisiin (vrt. uudisrakentamisen taso). Vaikka taloyhtiö olisi päättänyt strategiakseen tehdä yhtiöstä Suomen sähköautoystävällisin, johdolla ei silti ole oikeutta rakentaa talolle vastikevaroin sähköautojen latausasemia. Kyseessä on tavanomaisen tason ylittävä uudistus, jonka kustannuksista vastaavat vain siihen suostuneet osakkaat. Tässäkin mielessä strateginen liikkumavara on siis rajattu.
Kannatan vahvasti sitä ajatusta, että yhtiön johto yksinkertaisesti päättää toimia järkevästi. Järkevään toimintaan kuuluu, että osakkaiden tahtoa selvitetään ja sitä kuunnellaan, kiinteistön kunnossapitotarpeisiin varaudutaan ja asukkaiden asumisviihtyvyyttä mitataan ja seurataan. Lisäksi roolitetaan näille toiminnoille niistä vastaavat henkilöt hallituksessa. Strategia on vaikea sana, jonka käyttäminen johtaa usein pitkäveteiseen komiteatyöskentelyyn, jonka tuloksena on vain kasa makulatuuria. Vältetään siis turhaa käsitteellistä hölynpölyä, niitä kriittisiä menestystekijöitä ja generoituja tahtotiloja, varsinkin kun taloyhtiön visio on tiedossa jo rakentamishetkellä: se sama tönö seisoo siinä paikallaan helposti 100 vuotta. Järkevästi hoidettuna se myös pysyy hyvin pystyssä.
”Vältetään käsitteellistä hölynpölyä ja toimitaan järkevästi”
Teksti on julkaistu alunperin Kiinteistöpostin kolumnina.
