Tähän aikaan vuodesta taloyhtiöissä suunnitellaan tulevia korjaushankkeita. Kun niistä aikanaan päätetään ja jos taloyhtiö ei ole säästänyt hankkeisiin etukäteen, yleensä yhtiön johto saa kuulla muutamilta osakkailta kunniansa siitä, että osakkaille on köyhältä yhtiöltä tulossa iso lasku. Yhtiön johto on ollut pöhkö, koska isoa korjausta varten ei ole säästetty etukäteen. Mutta onko säästäminen hyve, kun puhutaan asunto-osakeyhtiöstä?
Taloyhtiön toimintaa säätelee asunto-osakeyhtiölaki. Laki määrittelee asunto-osakeyhtiön toiminnan päätarkoitukseksi kiinteistön ylläpidon ja sallii tästä päätarkoituksesta hyvin vähän poikkeuksia. Yhtiö ei esimerkiksi voi ryhtyä riskipitoisiin hankkeisiin tai sijoituksiin, vaan sen tarkoitukseen kuuluu yhtiön rahavarojen hoitaminen mahdollisimman vähäriskisellä tavalla. Käytännössä tämä tarkoittaa matalakorkoisia talletuksia rahalaitoksiin.
Yksityishenkilöiden sijoitusten riskiprofiilia ei säätele muu kuin oma rohkeus ja riskinottokyky. Näin ollen sen euron, joka taloyhtiön pankkitilille säästämänä olisi tuottanut reaalista tappiota, osakas voi sijoittaa haluamallaan tavalla esimerkiksi asunto- tai arvopaperimarkkinoille. Näistä kohteista on optimaalisessa tilanteessa odotettavissa tuottoa jopa 10 % päälle pankkikoron.
Yhtiön säästöjä rasittaa menetettyjen vaihtoehtoistuottojen lisäksi asuntojen hintoihin liittyvä ongelma. Yhtiöön säästetyt varat eivät nimittäin näy asuntojen hinnoissa. Asuntomarkkinat ovat epätäydelliset markkinat, jossa päätöksentekijöitä ohjaavat enemmän tunne- kuin järkiperusteet. Erityisesti taloyhtiöiden taseita arvostetaan markkinoilla liian vähän. Niinpä jos vierekkäin on kaksi samanlaista taloyhtiötä, joista toisessa on rahastoitu tulevia remontteja varten merkittävät säästöt, asuntojen hinnat ovat kuitenkin samat. Tämä muodostuu ongelmaksi, jos asuntonsa myy kesken säästöjen keräämisen. Yhtiöön säästetyt rahat kun jäävät yhtiöön, jos osakkeen myy. Tämä on haitta asunnon myyjälle, joka on säästöt maksanut, mutta hyöty taitavalle ostajalle, joka valitsee samanhintaisista asunnoista sen, jonka taloyhtiössä on vahvin tase.
Ennakkosäästäminen ei siis ole taloudellisesti tarkasteltuna kovinkaan järkevää. Yhtiö ei pysty sijoittamaan säästöjä tuottavasti, toisin kuin osakkaat itse pystyvät, eikä säästäminen realisoidu asuntojen hintoihin markkinaepätäydellisyyksien vuoksi. Laskennalliset säästönsä yhtiössä menettää, jos myy osakkeensa ennen remonttien toteutumista.
Se mikä pätee henkilökohtaiseen talouteen, ei useinkaan päde yhtiötalouteen. Taloyhtiön ennakkosäästäminen on tästä hyvä esimerkki. Remontteihin kannattaa silti varautua taloyhtiöissä kahdella eri tasolla. Ensinnäkin yhtiöllä tulee olla hyvä hallitus ja pätevä isännöitsijä, jotka selvittävät yhtiön pitkän aikavälin korjaustarpeen huolellisesti. Näin remontit eivät koskaan tule osakkaille yllätyksenä. Toiseksi osakkaiden kannattaa varautua korjauksiin omassa henkilökohtaisessa taloudessaan säästämällä niihin etukäteen ja sijoittamalla säästöt tuottavasti. Asunto on hyödyke, joka kuluu. Realistinen kuluma, johon kannattaa varautua, on 2 euroa/m2/kk. Säästämällä tämän verran jatkuvasti tekee samalla itselleen hyvän puskurin tulevia peruskorjauksia varten. Asia kannattaa ajatella mielessään piilovastikkeena ja maksaa vaikka samassa yhteydessä omaan säästörahastoon kun asunnon kuukausittainen hoitovastike erääntyy.
Teksti on julkaistu alunperin Kiinteistöpostin kolumnina.
