Asunto Oy Helsingin Tila on 39 huoneiston taloyhtiö Helsingin Arabianrannassa. Kyseessä on ns. uusloft-talo, mikä tekee siitä harvinaisen kerrostalon Suomessa. Asunnoissa on korkea noin 5 metrin huonekorkeus ja ne on alkujaan luovutettu ostajille valmiita kylpyhuone-elementtejä lukuunottamatta raakatilana. Asukkaat ovat itse toteuttaneet huoneistojen parvirakenteet ja kaikki pintamateriaalit, keittiön ja huonejaon. Uusloft-konsepti oli aikanaan uusi ja kiinnostava ilmiö asuntomarkkinoilla, joten taloyhtiö sai paljon julkisuutta jo ennen rakennustöiden aloittamista. Valitettavasti aluksi positiivinen julkisuus kääntyi negatiiviseksi, kun talon rakennuttaja epäonnistui monin tavoin projektissaan, mikä johti lopulta talon tyhjentämiseen asukkaista ja täydelliseen peruskorjaukseen, jolle rakennusvalvonta vaati asetettavaksi ulkopuolisen tarkkailijan. Uudet asukkaat ehtivät siis asua asunnoissaan vain noin vuoden päivät, ennen kuin heidän piti muuttaa pois. Osa asuntokaupoista purettiin ja ne asunnot siirtyivät takaisin rakennuttajan omistukseen. Rakennuslehti otsikoi asiasta tylysti ”Saton loftissa vedet sisään ja asukkaat ulos.” Lopulta asukkaat pääsivät palaamaan asuntoihinsa v. 2010, kun laaja rakennusvirheiden korjausprojekti valmistui.
Näistä jutuista voi lukea lisää talon historiasta:
MTV Uutiset: Uusia loft-asuntoja Helsingin Arabianrantaan
Helsingin Sanomat: Arabianrannan loft-korjaus tuli Satolle kalliiksi
Nyt Helsingin Tila on jälleen otsikoissa, sillä Kauppalehti kirjoitti uutisen taloyhtiön 10-vuotisvastuuprosessissa havaituista kylpyhuoneiden rakennusvirheistä ja kuinka prosessin päätteeksi rakennuttaja korvasi yhtiölle niistä 400 000 euroa. Tässä prosessissa Isännöintivelholla oli kädet vahvasti rasvassa.
Oma osuuteni taloyhtiössä alkaa vasta viime vuoden alussa, kun taloyhtiön hallitus pyysi isännöintitarjousta. Hallitus oli teettänyt 10-vuotistarkastuksen vanhan isännöitsijän johdolla ja tarkastuksen tuloksesta oli reklamoitu rakennuttajalle, mutta rakennuttaja oli kiistänyt käytännössä kaikki virheet, kokonaisuus oli pahasti levällään ja isännöitsijä oli passiivinen. Myöskin kaikki muut asiat taloyhtiössä seisoivat. Esimerkiksi sopimusta sähköauton lataamiseksi oli valmisteltu isännöintitoimistossa vuoden päivät, mutta vieläkään eivät sähköautoilijat saaneet töpseleistä sähköä. Tuttu tarina, johon varmasti monet taloyhtiöiden hallitukset voivat samaistua. Tilan hallitus oli saanut Isännöintivelhosta referenssin toisesta Arabianrannassa olevasta taloyhtiöstä, johon olin puikkoihin päästyäni potkinut nopeasti vauhtia, joten heidän oli helppo ottaa yhteyttä minuun.
Isännöintisopimus alkoi 1.8.2020. Lähtötiedot tässä vaiheessa olivat, että 10-vuotisvastuu on päättynyt maaliskuussa ja tehtäväni on selvitellä taloyhtiön jo tekemien reklamaatioiden sisältöä ja neuvotella korjauksista rakennuttajan kanssa. Ensi töikseni tutustuin lähtöaineistoon, joka valitettavasti ei ollut kovin korkeatasoista. Aineiston oli kyllä laatinut taloyhtiöihin erikoistunut insinööritoimisto, mutta lähtökohtaa eli rakennuttajan 10-vuotisvastuuta ei ollut huomioitu lainkaan. Itse asiassa raporteissa viitattiin virheellisesti yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) mukaiseen 10-vuotiseen virhevastuuseen, joka on täysin eri asia. Konsultti oli siis laatinut paperit siitä näkökulmasta, että kyseessä olisi YSE-urakan mukainen vastuu, kun kyseessä tosiasiassa oli asuntokauppalain mukainen vastuu. Konsultin laatimaan reklamaatioon oli sisällytetty valtava määrä vikoja, joista reklamaatio-oikeus oli ilmiselvästi vanhentunut vuosia sitten. Osa vikakirjauksista oli epäselviä ja vaikealukuisuutta lisäsi, että osassa asuntoja oli kaksi kylpyhuonetta, mutta raporttiin ei ollut yksilöity, kumpaa kylpyhuonetta mikäkin vika koski.
Kävin ensimmäistä kertaa asunnoissa sisällä 11.8.2020, kun pidimme yhdessä huoneistossa katselmuksen rakennuttajan edustajan kanssa. Katselmus osoittautuikin erikoiseksi näytelmäksi, sillä rakennuttajan edustaja oli todella kiukkuinen. Ennen kuin olimme päässeet taloon sisälle, hän ihmetteli miksi tuhlaamme asiaan aikaa, hoki toistamiseen ”Mitään ei korjata!”, ja lisäksi haukkui taloyhtiön reklamaatiota huonoimmaksi, mitä on on koskaan nähnyt (vaikka kommentti oli asiaton, kieltämättä se ei ollut minunkaan mielestäni kaksinen reklamaatio). Kun olin selin häneen nähden tutkiessani kylpyhuoneen lattiakaivoa, hän huusi minulle naama punaisena ”Painu nyt helvettiin siitä, mä haluan katsoa”. Tämä öykkäröinti kieltämättä hieman sisuunnutti kääntämään asiassa kaikki kivet, vaikka lähtötilanne näytti heikolta: vastuuaika valmiiksi ummessa, ja pohjalla vain kehno reklamaatio. Sovimme, että taloyhtiö tarkentaa reklamaatiotaan ja palaa asiaan.
Vastaavissa tilanteissa olen ennenkin ryhtynyt arkistosalapoliisiksi, ja niin tein tälläkin kertaa. Pian ilmeni, että yhdessä taloyhtiön huoneistossa oli ilmennyt kylpyhuoneen kosteusvaurio vain kaksi vuotta aiemmin ja se oli rakennuttajan toimesta korjattu v. 2019 alussa. Korjauksella oli ollut taloyhtiön palkkaama valvoja, mutta valvontaraportteja ei ollut tallessa. Soitin suoraan valvonnan tehneeseen yritykseen ja pyysin raportit. Kylpyhuoneen lattiassa oli ollut niin paljon kosteutta, että sitä oli kuivattu yli kuukausi. Kosteusvaurion aiheuttajasyy oli epätavanomainen ja herätti mielenkiintoni: lattian vesieristeen liitos seiniin oli täysin irronnut. Talossa oli peltielementtikylpyhuoneet. Seinissä pelti toimii itsessään vedeneristeenä, joten suihkutellessa vettä valuu jatkuvasti peltiä pitkin alas lattialle. Jos seinälle nostettu lattian vesieriste pääsee irtoamaan seinäpellistä, kaikki vesi seiniltä pääsee uimaan lattian vesieristeen alle ja kosteusvaurio on väistämätön. Jos näin on päässyt käymään yhdessä huoneistossa, vika voi todennäköisesti toistua muuallakin. Asia pitäisi ehdottomasti selvittää. Kaiken lisäksi tämän vaurioituneen kylpyhuoneen raportin ”ennen” kuvat muistuttivat hyvin läheisesti taloyhtiön 10-vuotistarkastuksen yhteydessä teettämän kylpyhuonetarkastuksen kuvia. Vastaavia kalkkihärmiintymiä, haljenneita laattasaumoja ja kopoisia tai suorastaan irtonaisia laattoja oli raportoitu monessa muussakin huoneistossa.
Tässä vaiheessa otin yhteyttä hallitukseen ja pyysin luvan irrottaa laattoja ensi alkuun muutamassa huoneistossa, jotta rakenteen kosteus voidaan varmistaa vesieristeen alta. Vesieristetyssä kylpyhuoneessa kosteusvauriota ei voi todeta rakennetta rikkomatta. Hallitus myönsi nopeasti luvan ja tutkimukset järjestettiin. Tutkimuksissa osoittautui lisää kosteusvaurioita ja sama vauriosyy. Kävi ilmeiseksi, että kaikissa kylpyhuoneissa on tehty sama rakennusvirhe vesieristeen liitoksessa.
Vaikka rakennusvirheiden löytyminen oli sinänsä positiivinen asia, ongelmaksi oli muodostumassa, että taloyhtiö ei ollut kunnolla reklamoinut niistä. Taloyhtiön reklamaatiossa oli lähinnä mainintoja joistain kopolaatoista, jotka voisi ehkä laajentaa reklamaatioksi kosteusvauriosta (koska kopoisuuden syy voi olla kosteusvaurio), mutta parhaimmillaankin valtaosasta kylpyhuoneita reklamaatio-oikeus oli vanhentunut. Päätin vielä tutkia asiaa tarkemmin, kun huomasin, ettei 10-vuotistarkastuksen raportissa tai reklamaatiossa ole selkeästi mainittu milloin rakennusvalvonta on myöntänyt taloyhtiölle käyttöönottoluvan tai milloin yhtiön hallinto on luovutettu osakkeenomistajille. Myöskään hallituksen palkkaama juristi ei ollut asiaa selvittänyt vaan luottanut jonkinlaiseen oletukseen tai isännöitsijän antamaan epäselvään lähtötietoon. Asiasta olivat myös paperit aluksi kateissa, mutta lopulta syyskuussa 2020 selvisi, että käyttöönotto oli ollut 18.6.2010, mutta hallinto oli luovutettu vasta 12.10.2010. Hiukan taisin hypähtää tuolillani, kun tämän huomasin. Alalla vakiintuneen käytännön mukaan 10-vuotisvastuun katsotaan nimittäin alkavan hallinnon luovutuksesta, joskin asiasta on sittemmin myös esitetty eri näkemyksiä. Joka tapauksessa tämä tieto mahdollisti uusien reklamaatioiden tekemisen. Hallituksen kanssa päätettiin pikaisesti tilata koko yhtiön kylpyhuoneet kattava laattojen kopokartoitus ja lisäksi päätettiin luotettavuuden vuoksi tehdä n. 20 rakenneavausta lisää jo tehtyjen lisäksi. Kaikkia kylpyhuoneita ei ehdittäisi vastuun päättymiseen mennessä avata, eikä se olisi järkevääkään, joten niiden osalta reklamaatiota täydennettiin kopohavainnoilla ja yleistämällä myös muissa kylpyhuoneissa havaitut viat niihin.
Asiassa riitti vielä käänteitä, mutta neuvottelut rakennuttajan kanssa avattiin uudestaan ja taloyhtiö käynnisti kylpyhuoneiden korjaussuunnittelun. Lopputuloksena taloyhtiö sai rakennuttajalta 400000 euron suuruisen sovintokorvauksen, joka tarkoittaa 7200-16600 euron suuruista korvausta huoneistoa kohden. Jos hallitus ei olisi vaihtanut isännöitsijää, taloyhtiö ei todennäköisesti olisi saanut euroakaan rakennuttajalta. Taloyhtiön vanhan reklamaation suuruus oli 70000 euroa, mutta sen sisältö oli hyvin heppoinen ja helposti kiistettävissä. Teettämieni tutkimusten jälkeen ja kun selvisi, että vastuu on vielä voimassa, se laajennettiin 1,5 miljoonaan euroon, josta lopulta päädyttiin em. neuvottelutulokseen.
Monesti sanotaan, että isännöitsijä on hyvä kilpailuttaa aika ajoin. Ymmärrän taustalla olevan ajatuksen, mutta isännöintiä ostettaessa pitää ymmärtää, että isännöitsijälle maksettava palkkio on vain osa palvelun todellisesta hinnasta tai arvosta taloyhtiölle. Isännöitsijä, joka ei tee töitään kunnolla eikä perehdy asioihin huolellisesti, tulee taloyhtiölle huomattavasti palkkiotaan kalliimmaksi. Hyvä isännöitsijä voi puolestaan esimerkiksi säästää osaamisellaan taloyhtiölle kerralla summan, joka vastaa 25 vuoden isännöintipalkkioita. Säästön ei tarvitse olla jokin hankala urakkariita kuten tässä tapauksessa, vaan isännöitsijät tekevät isoja päätöksiä osakkaiden rahoilla myös korjausrakentamisessa ja energiankäytössä. Isännöitsijän huolellinen paneutuminen korjaushankkeen valmisteluun tai sen puute voi tarkoittaa, että hanke toteutuu 20% kalliimmalla tai halvemmalla, kun se olisi muuten toteutunut. Oikeaan aikaan tehdyt korjaukset säästävät osakkaiden rahaa. Väärään aikaan tehdyt korjaukset tuhlaavat sitä niin ylimääräisinä korjaus- kuin vahinkokustannuksinakin. Voisin kirjoittaa Tilasta toisen jutun siitä, kuinka aloittaessani kohteessa huomasin että rakennuksen rungon ulkopuolisia tekniikkakuiluja lämmitettiin keskellä kesää tropiikkisiin lämpötiloihin, ja kuinka taloyhtiön sähkösopimusta ei ollut kilpailutettu. Kun säädätin lämmittimet oikein ja kilpailutin sähkösopimuksen, taloyhtiö säästi yli 10000 euroa vuodessa pelkästään sillä. Tuon säästön nykyarvo 3% korkokannalla on yli 300000 euroa.
Taloyhtiön hallituksen tärkein tehtävä on valita yhtiölle hyvä isännöitsijä. Älä valitse huonoa isännöitsijää, valitse hyvä isännöitsijä – se kannattaa.
