Minulta kysytään ajoittain miten yrittäjänä suoriudun teknisestä isännöinnistä. Koen, että teknisen isännöinnin roolia usein liioitellaan. Tosiasiassa niissäkin yhtiöissä, joiden isännöintitoimistossa on töissä erityisiä teknisiä isännöitsijöitä, tärkeimmät kiinteistön tekniset tehtävät teetetään ulkopuolisilla asiantuntijoilla. Myös oma mallini nojaa tähän. Tekninen isännöinti on on oikeastaan markkinointitermi, joka lanseerattiin siinä vaiheessa kun isännöintitoimistoissa huomattiin, että kutsumalla isännöintiä tekniseksi isännöinniksi siitä voitiin pyytää parempi korvaus. Väitän, että teknisen isännöinnin rooli ja erityisesti sen kyvyt on liioiteltu.
”Kaikissa hyvin hoidetuissa taloyhtiöissä tärkeimmät tekniset
tehtävät teetetään ulkopuolisilla asiantuntijoilla.”
Taloyhtiöissä, jotka ovat riittävän suuria ammattimaista isännöintiä varten, on usein järkevintä teettää suunnitelmallista kiinteistönpitoa varten kiinteistön kuntoarvio. Se on insinööritoimistolta tilattu, usean asiantuntijan eli rakenne- LVI- ja sähköinsinöörien yhteinen näkemys siitä, mikä kiinteistön kunto on ja mitkä ovat sen todennäköiset kunnossapitotarpeet. Tarvittaessa teetetään valituista rakenneosista erityiset kuntotutkimukset, joissa rakenteita avataan ja otetaan näytteitä laboratoriotutkimuksia varten. Näin saadaan aikaan tarpeellista taustatietoa, johon korjaushankkeiden tuleva suunnittelu perustuu.
Kuntoarvion mukana seuraa aina myös pitkän tähtäimen suunnitelma, eli vähintään 10 vuoden korjausohjelma, joka on laadittu kuntoarviossa saatujen havaintojen perustella. Jos kuntoarviota ei teetetä, toinen vaihtoehto on arvioida kunnossapitotarpeita rakenteiden teknisten käyttöikien mukaisesti.
”Tärkeintä on suunnitelmallinen kiinteistönpito ja tutkittuun
tietoon perustuva korjausohjelma”
Korjausohjelman lisäksi kiinteistön kuntoa tulee tietysti pitää säännönmukaisesti yllä. Tässä auttavat erilaiset huolenpitosopimukset, jotka ammatti-isännöitsijä järjestää teknisestä isännöinnistä riippumatta, eli esimerkiksi kaukolämpölaitteiden huoltosopimus ja kattohuoltosopimus. Säännöllisestä kunnossapidosta saadulla tiedolla päivitetään kuntoarviota ja korjausohjelmaa.
Kun isoihin korjaushankkeisiin ryhdytään, hyvä isännöitsijä järjestää niihin tarvittavat riippumattomat asiantuntijat tekemään teknisiä suunnitelmia, urakka-asiakirjoja, johtamaan projektia ja valvomaan taloyhtiön etua työmaalla. Nämä tehtävät ovat yleensä laadultaan sellaisia, etteivät ne sovellu tekniselle isännöinnille muutenkaan kuin kaikkein vähäisimmissä korjaushankkeissa.
”Korjaushankkeissa isännöitsijän tehtävä on
kuljettaa prosessia, ei tehdä sitä itse.”
Ylipäätään korjaushankkeissa paljon teknistä puolta tärkeämpää on ymmärtää korjaushankkeiden prosessin oikea eteneminen. Kun isännöitsijä hallitsee korjaushankkeen oikeaoppisen läpiviennin, hän osaa hankkia taloyhtiön käyttöön oikeat asiantuntijat oikeaan aikaan ja osaa myös johtaa näitä niin, että tulos on yhtiön kannalta paras mahdollinen. Kun korjaushanke lähtee liikkeelle tunnistetusta tarpeesta, osakkaiden tahto on selvitetty, tekniset tutkimukset on tehty ja asiantunteva suunnittelija valittu (isommissa hankkeissa erillinen hankesuunnittelija), ollaan jo edetty hyvin pitkälle kohti onnistunutta lopputulosta. Isännöitsijän tehtävä on kuljettaa prosessia, ei tehdä sitä itse.
”Suurin osa isännöitsijätoimistoissa märkätilakorjauksia valvovista
henkilöistä ei ole oikeasti pätevöitynyt märkätilavalvojiksi.”
Teknistä isännöitsijää käytetään eniten osakkaiden muutostöiden valvojana. Tässäkin tulee käyttää järkeä, sillä muutostöitä voidaan valvoa liikaa. Suuri osa muutostöistä voidaan valvoa paperivalvontana, jossa isännöitsijä tarkastaa, että osakkaan muutostyön toteuttavat pätevät asennusliikkeet (mm. putki- ja sähkötyöt). Isompien muutostöiden kuten märkätilamuutostöiden osalta valvontatyö voidaan ostaa ulkopuoliselta valvojalta. Tämä on yhtiön ja osakkaan kannalta parempi ratkaisu kuin mahdollisesti ammattitaidoton tekninen isännöitsijä remontin valvojana. Suurin osa isännöitsijätoimistoissa märkätilakorjauksia valvovista henkilöistä ei ole oikeasti pätevöitynyt märkätilavalvojiksi. Vain osa on. Toimintaa tehdään, koska se on isännöintitoimistolle hyvin kannattavaa. Valvontakustannuksista vastaavan osakkaan oikeusturva on järjestelyssä kyseenalainen, sillä hänellä ei ole oikeutta vaikuttaa yhtiön valvojavalintaan.
”Teknisen isännöitsijän titteliä tärkeämpää on avoin mieli,
rohkeus käyttää asiantuntijoita, kyky etsiä tietoa ja oppia uutta”
Itse olen perehtynyt laajasti rakennustekniikkaan harrastuneisuuden kautta. Olen valmistumassa keväällä tuotantotalouden diplomi-insinööriksi, eli olen tottunut tekniseen dokumentaatioon ja etsimään tietoa kirjallisista lähteistä. Seuraan alan julkaisuja aktiivisesti ja perehdyn julkaistuihin oppaisiin. Yksi isännöinnin (tai teknisen isännöinnin) tärkeimmistä tehtävistä onkin toimia tulkkina teknisten asiantuntijoiden ja maallikkohallitusjäsenten välillä. Tähän hyvä pohjakoulutus, itse hankittu ja jatkuvasti ylläpidetty yleistietämys ja harrastuneisuus antavat hyvät eväät. Varsinaista teknisen isännöitsijän titteliä tärkeämpänä pidän avointa mieltä, rohkeutta tukeutua asiantuntijoihin tarpeen mukaan sekä valmiutta etsiä tietoa ja oppia uutta.
